北京中鼎经纬实业发展有限公司房子按揭中可以赠与给孩子吗|税务问题及法律风险分析

在一个典型的中国城市家庭中，房产往往是最主要的资产。随着社会经济的发展和个人财富的积累，许多父母希望能够将名下的房产赠送给自己的子女，尤其是当他们正在偿还按揭贷款时。这种行为既涉及法律层面的问题，也需要考虑税务负担和财务规划。深入探讨在按揭贷款未还清的情况下，如何实现房产的合法赠与，并分析其中的税务影响及潜在风险。

按揭房屋赠与的基本条件

按揭房屋的所有权归属问题。根据中国的相关法律，在婚姻存续期间购买的房产如果只登记在一方名下，则视为该方的个人财产；但如果双方共同还贷，则可能被视为共有财产。在进行任何形式的房产转让或赠与时，必须先确保贷款本息已经结清。

1. 按揭余额处理

在将房产赠与给孩子之前，需要明确一点：如果房子还有未偿还的按揭贷款，这些债务并不会因为所有权的变更而消失。受赠人（即孩子）在获得房产的也会继承原有的贷款义务。这意味着孩子在未来需要继续按月还款，并承担因未能按时还款而产生的违约责任。

房子按揭中可以赠与给孩子吗|税务问题及法律风险分析 图1

2. 不动产权属清晰

房产赠与的前提条件是该房产已经完成初始登记（即取得不动产权证书）。如果房产尚未完成交付或者还在预售阶段，则无法直接进行赠与。还需要确认房产不存在其他抵押权或限制性契约。

3. 赠与双方的法律关系

赠与人（父母）需要具备完全民事行为能力。

受赠人（子女）必须符合相关法律规定条件，并且不能有重大违法行为。

按揭房屋赠与的税务分析

房产赠与在税务方面的处理较为复杂，涉及多个税种。以下是常见的几种税费及其计算方式：

1. 契税

契税是一种针对不动产交易征收的税收，由受赠人缴纳。

计算方法：成交价格 税率

税率标准：

住房面积在90平方米以下（含），且属于家庭唯一住房，契税率为1%；

面积在90平方米以上，则为2%。

2. 增值税

房子按揭中可以赠与给孩子吗|税务问题及法律风险分析 图2

对于非住宅类房产或者商业用途的房产，赠与时可能需要缴纳增值税。

计算方法：应纳税销售额（一般为评估价格） 税率

适用于非普通住宅、商铺等类型房产。

3. 个人所得税

在特定情况下，赠与房产可能会视同销售，进而产生个人所得税。

计算基数通常是房产的评估价值与原始购房价之间的差额。

4. 公证费及其他杂费

房产赠与通常需要通过公证机构办理相关手续，由此产生的公证费用、登记费用以及可能的评估费用都需要由赠与人或受赠人承担。

案例分析：

假设父母将一套价值30万元的房产（已缴纳首付款120万元，剩余按揭贷款180万元）赠送给独生子。根据相关政策：

契税：若房产面积小于90平方米，则为30万 1% = 3万元；若超过90平方米，则为6万元。

公证费：约为房屋价值的千分之一，即30万0.3‰=90元。

其他费用：包括评估费、登记费等，总计约50元左右。

房产赠与的实际操作步骤

对于希望将按揭房产赠与孩子的家庭来说，需要遵循以下程序：

1. 结清贷款

最稳妥的做法是先将按揭贷款全部还清，再办理房产过户手续。虽然在贷款余额未清的情况下也可以进行赠与，但受赠人需要继续履行还款义务。

2. 办理赠与公证

作为法律程序的一部分，赠与双方必须前往公证机构签订赠与合同，并对房产归属及相关权利义务作出明确约定。

3. 申请不动产变更登记

凭借赠与合同和相关材料（如身份证明、不动产权证书等），到当地房地产交易中心办理不动产权属变更手续。

4. 支付相关税费

根据评估结果，由受赠人或赠与人承担相应的契税及其他税费。

法律风险及注意事项

虽然房产赠与在形式上看起来简单，但存在诸多潜在风险：

1. 债务风险

如果孩子在未来无法按期偿还贷款，则可能面临银行起诉甚至拍卖房产的风险。作为赠与人的父母可能会被要求承担连带责任。

2. 家庭财产分割问题

如果是通过离婚或财产分割等特殊途径进行的赠与，还需要考虑其他家庭成员的利益。在婚姻关系存续期间将房产赠与子女，可能涉嫌损害配偶方权益。

3. 税费负担过重

对于大额房产而言，相关税费可能会造成较大的经济压力。部分地区在特定时间段内可能还会出台额外收费政策。

4. 法律程序不合规

如果在赠与过程中未按照法定程序操作（如未进行公证），可能导致后续产权过户受阻甚至被撤销。

替代方案：遗嘱和信托

除了直接赠与之外，还有其他方式可以将房产的使用权或所有权转移给孩子：

1. 设立遗嘱

可以通过遗嘱的形式明确指定由子女继承房产。这种方式可以在父母去世后自动生效，避免提前处理复杂的税务问题。

2. 家族信托

近年来在中国逐渐兴起的家族信托也是一种有效方式。通过专业机构管理资产，并按照预先设定的规则进行分配，既能实现财富传承的目的，又能合理规避税务风险。

选择合适的时间窗口

从税务优化的角度来看，选择恰当的赠与时机非常重要：

1. 孩子成年之前

在孩子满18岁之前进行房产赠与，可以避免其过早接触大额财产而引发不必要的风险。

2. 市场行情波动期

如果预计未来房价将持续上涨，则可以选择在价格相对低位时完成赠与；反之亦然。

将按揭房产赠与给孩子是一项复杂度较高且涉及多个环节的法律行为。在实际操作中，建议家庭在专业律师和税务顾问的指导下进行决策。只有确保每一步都符合法律规定并合理规划税务负担，才能真正实现资产的安全传承。也需要关注相关法律法规的变化，及时调整策略。

随着中国房地产市场的进一步发展，相关的税收政策可能会趋于完善，但在此之前，审慎规划仍然是保障家庭利益的关键所在。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）