中国商场商业模式：项目融资与商业创新的深度解析

随着中国经济的快速发展和城市化进程的加快，购物中心作为重要的商业地产形式，在中国的零售和服务业中扮演着越来越重要的角色。在当前经济环境下，购物中心面临激烈的市场竞争、消费者需求的变化以及融资渠道的多样化选择，传统的商业模式已经难以适应新的市场环境。探索适合中国市场的购物中心商业模式，并在项目融资过程中找到可持续发展的路径，成为行业内关注的重点。

中国商场商业模式：项目融资与商业创新的深度解析 图1

从中国商场商业模式的特点入手，结合项目融资的实际需求，分析其在发展过程中面临的挑战和机遇，并探讨如何通过创新优化商业模式以实现长期稳定的盈利目标。

“中国商场商业模式”？

1. 商场模式的基本定义

的“中国商场商业模式”，是指在中国市场环境下形成的购物中心或商业综合体的运营方式和发展策略。这种模式不仅包括传统的零售业态，还涵盖了餐饮、娱乐、服务等多种功能于一体的综合性商业体。

2. 中国商场模式的特点

与国际市场上成熟的商业模式相比，中国的商场模式具有以下独特特点：

- 需求驱动：由于中国市场的人口基数庞大且消费层次多样，商场模式往往需要根据不同的区域和消费者需求进行定制化设计。

- 多功能复合：在中国，特别是在一二线城市，购物中心不仅是购物场所，还承载了休闲、娱乐、社交等多种功能。

- 灵活性高：面对快速变化的市场环境，中国商场模式通常具有较强的适应性和调整能力。疫情期间许多商场迅速调整经营策略，引入线上销售或社区服务功能。

- 资本密集：由于中国商业地产市场的火热，商场项目往往需要大量的资金投入，尤其是在一线城市的核心地段开发购物中心，其投资规模甚至可以达到数十亿元。

3. 商场模式的演变

过去十年间，中国的商业模式经历了从单一零售到多功能复合体的转变。早期的商场多以出租商铺为主，运营方的角色较为被动。而如今，越来越多的商场开始注重顾客体验，通过引入品牌店、主题活动以及数字化手段提升坪效（每平方米面积带来的收入）。

与此商场模式也在向“体验式”和“社区化”的方向发展。近年来兴起的主题购物中心、奥特莱斯折扣村以及社区商业中心等，都在尝试打破传统零售的边界。

中国商场商业模式中的项目融资特点

在中国，商业地产项目的开发和运营高度依赖于资本市场的支持。无论是一线城市的地标性项目，还是三四线城市的区域购物中心，都需要通过多种渠道获取资金支持。以下是商场模式在项目融资过程中的一些关键特点：

中国商场商业模式：项目融资与商业创新的深度解析 图2

1. 融资需求多样化

- 前期开发阶段：项目初期的资金需求主要集中在土地购置、建筑设计和施工建设等方面，通常需要大量的自有资金或银行贷款支持。

- 运营阶段：商场开业后的运营成本包括租金支付、物业管理、营销推广等，这部分支出可以通过现金流覆盖，但仍然需要一定的营运资金支持。

- 扩展阶段：对于成功运营的商场项目，后续可能涉及扩张或升级需求，这也需要新的融资渠道来支持。

2. 融资渠道丰富

在中国，商业地产项目的融资渠道较为多元化，包括以下几种主要方式：

- 银行贷款：传统的银行开发贷款是商业地产融资的主要来源。通常，开发商可以申请最长20年的抵押贷款，但由于年来房地产行业风险上升，银行对购物中心项目的贷款审批更加严格。

- 资本市场融资：随着中国资本市场的开放，越来越多的商业地产企业选择通过IPO、债券发行等方式获取资金支持。万达商管湖商业都已经在国内外市场成功上市或筹备上市计划。

- 私募基金与股权融资：房地产私募基金在中国迅速发展，许多商场项目通过引入机构投资者或风险投资基金获得开发资金。部分企业也会选择引入战略投资者以收益、分担风险。

- 资产证券化（REITs）：作为一种创新的融资工具，商业地产信托投资基金（REITs）正在成为中国开发商的重要融资方式。2021年，中国基础设施公募REITs试点正式落地，为商场项目的资本运作提供了新的可能性。

3. 风险与挑战

尽管融资渠道丰富，但购物中心项目的融资仍然面临多重风险和挑战：

- 市场需求不确定性：随着线上购物的兴起，实体商场的人流和销售额受到冲击，许多项目的经济效益未能达到预期，从而影响投资者信心。

- 资金链断裂风险：在开发过程中，如果项目现金流不稳定或市场表现不佳，可能会导致开发商出现流动性危机。

- 政策调控影响：中国年来加强了房地产行业的监管，并出台了一系列限制性政策。这对商业地产的融资和运营都带来了新的挑战。

优化中国商场商业模式与提升融资能力的关键路径

为应对上述挑战并进一步提升项目的可行性和吸引力，购物中心需要通过商业模式创新来优化自身的竞争力。以下是几个关键路径：

1. 强化资产定位和市场研究

成功的商场项目离不开精准的市场分析和定位。开发商需要深入研究目标区域的消费惯、人口结构以及竞争对手情况，并制定差异化的运营策略。

针对年轻一代消费者的兴趣偏好，许多商场开始引入潮牌服饰、电子竞技馆、沉浸式体验空间等业态，以此吸引客流并提升坪效。

在选址方面，建议将目光投向域或有潜力的三四线城市。这些地区的商业地产市场尚未饱和，且租金成本相对较低，能够为投资者带来更高的回报率。

2. 推动数字化转型

在数字经济快速发展的背景下，实体商场必须加快数字化转型步伐。一方面，可以通过线上台（如商场自有APP、小程序）实现会员管理、预约服务和在线购物等功能；利用大数据分析技术，采集消费者行为数据并据此优化营销策略。

大型购物中心通过引入智能导航系统和人脸识别技术，提升了顾客的逛店体验，也可以通过数据分析了解消费者的偏好，并为品牌商户提供精准的广告投放建议。

3. 加强与金融机构的

为了降低融资风险，商场项目方需要与金融机构保持紧密，制定灵活多样的金融产品和服务模式。

- 债权融资与股权融资结合：在获取开发资金的引入战略投资者以分担财务压力。

- 融资租赁：通过设备或物业的融资租赁方式，缓解项目的现金流压力。

- 收益权质押贷款：基于未来预期收益，向银行申请长期贷款支持。

还可以探索REITs等创新融资工具的应用。通过将商场资产打包上市，不仅能够实现资金的滚动开发，还能吸引更多的社会资本进入商业地产领域。

4. 优化运营效率与成本管理

在项目融资过程中，投资者最关心的是项目的盈利能力。如何提高运营效率、降低成本开支，是购物中心成功的关键。

- 智能化管理：通过引入物联网技术，实现对商场内设备设施的远程监控和维护，从而降低运营管理成本。

- 灵活调整租户结构：根据市场需求变化，及时更换或增加具有效的品牌商户，避免因租户结构不合理导致资源浪费。

- 社区化运营：将商场融入当地社区，通过举办公益活动、主题展览等方式提升品牌影响力，并吸引更多客流。

5. 提升项目的长期价值

在项目融资过程中，投资者不仅关注短期收益，还看重项目的长期增值潜力。购物中心需要从以下几个方面入手：

- 绿色建筑认证：通过申请LEED或其他绿色建筑认证，提升项目的可持续发展能力，从而提高资产估值和市场竞争力。

- 多元化收入来源：除了传统的租金收入外，还可以开发广告收入、活动策划收入等多种盈利模式，以分散经营风险。

- 资产保值与升值策略：在建设和运营过程中，注重维护和升级物业设施，确保项目的长期使用价值，并为未来的增值创造条件。

尽管当前中国经济面临复变的外部环境，但商业地产市场仍蕴藏着巨大的发展潜力。对于购物中心项目而言，只有通过精准的市场定位、创新的运营模式和高效的融资策略，才能在竞争激烈的市场中脱颖而出，并吸引更多的资金支持。

在“双循环”新发展格局下，中国内地商业地产行业将更加注重内需驱动，商业地产投资也将逐步向三四线城市下沉。这为投资者提供了新的机遇，也要求他们具备更敏锐的市场洞察力和更强的风险控制能力。

购物中心项目的成功不仅依赖于资本实力，还需要在商业模式、技术创管理效率等方面下功夫。只有这样，才能实现项目的可持续发展，并为投资者创造稳定可靠的收益回报。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）